L’art de négocier son hypothèque

16.11.2009

Un dossier béton et, surtout, la mise en concurrence de plusieurs banques, permettront au client de décrocher le meilleur taux. Dix conseils de notre expert.

Les prix des hypothèques sont au plancher, mais cela ne saurait durer éternellement. «Correction il y aura, confirme le spécialiste en affaires immobilières Frédéric Luescher (lire encadré ci-contre). Quand? Nul ne le sait exactement. Mais, il est grand temps de peaufiner sa stratégie de financement de son bien immobilier ou d’anticiper l’arrivée à échéance de ses hypothèques.» 

La période est d’ailleurs idéale afin de faire jouer la concurrence entre les banques, car toutes cherchent avidement des clients solvables à faible degré de risque. Dix conseils pour mener à bien ses négociations.

1. Préparer un bon dossier en collectant immédiatement tous les documents demandés (lire post-it ci-contre).
2. Etudier, comparer et se familiariser avec les diverses formes d’hypothèques avant de prendre rendez-vous, histoire d’évoluer en terrain connu. Le taux variable, par exemple, est actuellement souvent plus cher qu’un taux fixe à cinq ans.
3. Demander des offres à plusieurs établissements: consulter leurs sites pour identifier les meilleurs tarifs et sélectionner au moins une banque de proximité, la banque cantonale de sa région, une grande banque nationale, voire une compagnie d’assurances. 
4. Faire également jouer la concurrence lorsqu’on négocie le renouvellement d’une tranche de son hypothèque, car, bien qu’il soit difficile de changer d’établissement en cours de contrat, signaler les taux offerts ailleurs incitera son banquier à faire un effort. 
5. Mentionner l’existence de ses autres avoirs, susceptibles d’être rapatriés dans la nouvelle banque. Un compte épargne bien garni, un portefeuille de titres ou la perspective d’un héritage sont autant d’appâts.
6. Demander une nouvelle estimation de son bien immobilier. Les travaux entrepris et l’évolution du marché ont sans doute augmenté sa valeur de gage. Le risque encouru par la banque sera donc moins élevé et le taux hypothécaire, par conséquent, aussi.
7. Lors du renouvellement de son hypothèque, étudier l’opportunité d’un amortissement. C’est le bon moment pour le faire, car, ensuite, les remboursements exceptionnels en cours de contrat font parfois l’objet d’une pénalité. 
8. Ne bloquer un taux fixe à longue échéance que lorsqu’on est certain de ne pas désirer déménager, ni amortir une partie de son emprunt avant.
9. Il est inutile de réserver un an à l’avance son taux, d’autant plus si on désire un taux fixe pour une courte durée (deux ans par exemple), car plus on conclut une hypothèque forward tôt, plus elle coûte. Trois à six mois d’anticipation suffisent (lire aussi TCF 02/2009).
10. Poser toutes les questions relatives aux hypothèques directement à notre expert sur www.toutcomptefait.ch.

n^o 11-2009 (p.12-13)